Insolvenzverkauf
Grundstücke und Gebäude aus dem Insolvenzverfahren
Produktionshalle, Geschäftshaus oder Gewerbegrundstück: Wir bereiten den Verkauf für Insolvenzverwalter Constantin Carsten, unseren Geschäftsführer, vor, stimmen ihn mit den finanzierenden Banken ab und begleiten ihn bis zur Übergabe nach dem Notartermin. Am Markt, nicht im Versteigerungssaal. Derzeit befinden sich ausschließlich Fahrzeuge in der Insolvenzmasse; diese Seite beschreibt den Ablauf für künftige Objekte.
Verkauf am Markt statt Versteigerung
Für Grundstücke gelten andere Regeln als für Fahrzeuge oder Warenlager. Eine Grundschuld bleibt im Grundbuch, bis der Grundpfandgläubiger, meist die finanzierende Bank, die Löschung bewilligt. Die Bank kann die Zwangsversteigerung selbst betreiben (§ 49 InsO); der Insolvenzverwalter kann sie nach § 165 InsO beantragen.
In der Versteigerung entscheidet ein einziger Termin über den Preis. Der Bieterkreis ist klein, Maßstab ist der vom Gericht festgesetzte Verkehrswert. Nach Gerichtskosten, Gutachten und weiterlaufenden Grundschuldzinsen bleibt regelmäßig weniger übrig, als ein Käufer am offenen Markt zahlt. Deshalb bereiten wir für Insolvenzverwalter Constantin Carsten in der Regel den freihändigen Verkauf vor: Exposé, Interessentenansprache, Besichtigungen, Verhandlung, Beurkundung. Das funktioniert nur, wenn die Banken mitgehen, und das tun sie in der Regel, wenn Bewertung, Kostenvergleich und Erlösverteilung von Beginn an offen auf dem Tisch liegen. Zusätzlich muss der Gläubigerausschuss dem Grundstücksverkauf zustimmen (§ 160 Abs. 2 Nr. 1 InsO).
Betreut werden Objekte in Hamburg, Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Bremen und Mecklenburg-Vorpommern: Hallen und Betriebsgrundstücke, Logistikflächen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauland, Wohnungen aus Bauträgerverfahren, Teileigentum und Stellplätze.
Rechtsgrundlagen § 165 InsO · Versteigerung auf Antrag des Verwalters · § 49 InsO · Absonderung der Grundpfandgläubiger · § 160 Abs. 2 Nr. 1 InsO · Zustimmung zum Grundstücksverkauf
Marktverkauf und Versteigerung im Vergleich
| Kriterium | Marktverkauf | Zwangsversteigerung |
|---|---|---|
| Preisbildung | Verhandlung mit mehreren Interessenten aus der Region | Gebote in einem Termin beim Amtsgericht, orientiert am gerichtlich festgesetzten Verkehrswert |
| Dauer | meist drei bis sechs Monate von der Bewertung bis zur Beurkundung | vom Antrag bis zum Zuschlag häufig erheblich länger |
| Lastenfreiheit | Grundschulden werden gegen Zahlung gelöscht; der Notar holt die Löschungsbewilligungen ein | Rechte erlöschen mit dem Zuschlag, soweit sie nicht im geringsten Gebot bestehen bleiben |
| Ergebnis für die Masse | ein vereinbarter Massekostenbeitrag fließt unabhängig vom Rang der Grundschulden in die Masse | nur der Übererlös nach voller Befriedigung der Banken, in der Praxis selten etwas |
Fünf Stationen bis zur Schlüsselübergabe
Für Käufer beginnt der eigentliche Kauf bei Station drei. Jörn Hagedorn organisiert Besichtigungen, Notartermine und die Übergabe, bei laufendem Betrieb um die Produktion herum.
Bestandsaufnahme und Wert
Wochen 1 bis 4
Grundbuch, Baulastenverzeichnis, Altlastenkataster und Bauakte werden eingeholt. Ein Sachverständiger ermittelt den Verkehrswert.
Verständigung mit den Banken
parallel
Verwertungsweg, Mindestpreis und Massekostenbeitrag werden in einer schriftlichen Verwertungsvereinbarung festgehalten, die auch die Erlösverteilung regelt.
Exposé und Interessenten
Wochen 4 bis 12
Exposé mit Grundrissen, Flächen, Mietaufstellung und bekannten Mängeln. Ansprache über Makler und unsere Interessentenliste. Angebote nennen Sie uns schriftlich mit Finanzierungsnachweis.
Auswahl und Zustimmungen
vor der Beurkundung
Der Insolvenzverwalter benötigt die Zustimmung des Gläubigerausschusses, ohne Ausschuss die der Gläubigerversammlung, sowie die Freigabezusage der Grundpfandgläubiger. Liegt ein Angebot unter dem vereinbarten Mindestpreis, legt er es den Banken erneut vor.
Notar, Kaufpreis, Übergabe
Monate 3 bis 6
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag (§ 311b BGB), beschafft Löschungsunterlagen und das Negativattest der Gemeinde und teilt die Fälligkeit mit. Der Kaufpreis geht dann auf das im Vertrag genannte Insolvenzsonderkonto des Verfahrens. Anders als bei Fahrzeugen oder Waren gibt es hier kein Treuhandkonto, keine Prüfzeit und kein Rückgaberecht. Es folgen Lastenfreistellung, Übergabeprotokoll und Abrechnung.
Für Banken und Grundpfandgläubiger
Den Grundpfandgläubigern legen wir eine Gegenüberstellung vor: erwarteter Marktpreis abzüglich Vermarktungskosten und Massekostenbeitrag gegenüber dem Versteigerungsergebnis nach Verfahrenskosten und Zinsen. Bleibt für die Bank mehr übrig, ist die Einigung meist schnell erreicht. Fällt die Rechnung anders aus, sagen wir das genauso deutlich; dann kann die Versteigerung der bessere Weg sein.
Während der Vermarktung erhalten Sie Berichte über Interessenten und Angebote, nach dem Notartermin eine belegte Abrechnung.
Was Sie vor dem Notartermin prüfen sollten
Der Insolvenzverwalter hat das Objekt nie selbst genutzt. Seine Angaben stützen sich auf Akten und Gutachten, und die Haftung für Sachmängel wird im Kaufvertrag üblicherweise ausgeschlossen. Prüfen Sie deshalb vor der Beurkundung.
- Grundbuchauszug aller Abteilungen, Baulastenverzeichnis und Bebauungsplan
- Altlastenauskunft, bei Betriebsgrundstücken ein eigenes Bodengutachten; Bauakte und Genehmigungen bei Hallen und Anbauten
- Mietverträge und Kautionen: Mietverhältnisse gehen nach § 566 BGB auf Sie über, die Insolvenz allein ist kein Kündigungsgrund
- Technische Begehung mit Sachverständigem: Dach, Heizung, Elektrik, Kran- und Hallentechnik
- Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank, damit Sie nach der Fälligkeitsmitteilung fristgerecht zahlen. Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer (in Hamburg und den Nachbarländern 5 bis 6,5 Prozent) trägt der Erwerber
- Umsatzsteuer: Grundstücksverkäufe sind steuerfrei (§ 4 Nr. 9 Buchst. a UStG). Eine Option ist nur im Notarvertrag möglich und macht Sie zum Steuerschuldner (§ 13b UStG)
Exposé anfordern oder Suchprofil hinterlegen.
Nennen Sie Objektart, Region und Budget. Sie erhalten Exposés per E-Mail, sobald ein passendes Objekt aus einem Verfahren freigegeben ist. Grundpfandgläubiger stimmen hier die Verwertungsvereinbarung mit uns ab.